در سالهای اخیر، موضوع مالیات ساخت و فروش ساختمان به یکی از چالشهای مهم فعالان حوزه ساخت وساز تبدیل شده است. بسیاری از سازندگان و مالکین پس از اتمام پروژه ساختمانی، هنگام فروش واحدها با سوالات و ابهامات متعددی درباره نوع مالیات، نرخ محاسبه، مشمول بودن یا نبودن در سامانه مودیان و نحوه انجام تکالیف قانونی مواجه میشوند.
با اجرای قوانین جدید مالیاتی و راهاندازی سامانه مودیان توسط سازمان امور مالیاتی کشور، فرآیند شناسایی درآمدهای حاصل از ساخت و فروش ساختمان شفاف تر شده و عدم رعایت تکالیف مالیاتی می تواند منجر به جرایم سنگین، مطالبه مالیات علیالحساب و حتی محرومیتهای مالیاتی شود. به همین دلیل، آگاهی از مقررات مالیاتی این حوزه برای سازندگان و مودیان مشمول، امری ضروری و اجتناب ناپذیر است.
در این مقاله به صورت جامع و کاربردی، مالیات ساخت و فروش ساختمان، اشخاص مشمول، نحوه محاسبه مالیات، تکالیف قانونی در سامانه مودیان، زمان صدور صورتحساب الکترونیکی و مهم ترین نکات مالیاتی مرتبط با بساز و بفروشها را بررسی میکنیم تا با آگاهی کامل، از بروز مشکلات و جرایم مالیاتی جلوگیری شود.
مشمولین ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم چه کسانی هستند؟
بر اساس ماده (۷۷) قانون مالیاتهای مستقیم، درآمد حاصل از ساخت و فروش انواع ساختمان در شهرهایی با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر، در صورتی که پروانه ساختمانی از تاریخ ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ به بعد صادر شده باشد، مشمول مقررات خاص مالیاتی خواهد بود. این قانون با هدف شفاف سازی درآمد سازندگان و کنترل فعالیتهای ساختمانی اجرا می شود و عدم رعایت آن می تواند منجر به جرایم مالیاتی شود.
اشخاص مشمول مالیات ساخت و فروش ساختمان
✔ اشخاص حقیقی
اشخاص حقیقی زمانی مشمول مالیات ساخت و فروش ساختمان می شوند که در اولین نقل و انتقال ملک، کمتر از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار ساختمان گذشته باشد. در این حالت، فروش ملک به عنوان فعالیت ساخت و فروش تلقی شده و درآمد حاصل از آن مشمول مالیات خواهد بود.
✔ اشخاص حقوقی
کلیه اشخاص حقوقی که اقدام به ساخت و فروش ساختمان میکنند، صرف نظر از تاریخ صدور گواهی پایان کار، مشمول مالیات ساخت و فروش بوده و مکلف به انجام کلیه تکالیف مالیاتی مربوطه هستند.
مالیات اولین نقل و انتقال ساختمانهای مشمول ماده ۷۷
اولین نقل و انتقال ساختمانهای مشمول این ماده (اعم از عرصه و اعیانی) علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، مشمول مالیات علیالحساب نیز میشود.
🔹 نرخ مالیات علیالحساب: ۱۰ درصد
🔹 مأخذ محاسبه: ارزش معاملاتی ملک در زمان انتقال
این مالیات به صورت علیالحساب دریافت شده و مالیات قطعی پس از رسیدگی توسط سازمان امور مالیاتی کشور و طبق مقررات قانونی تعیین خواهد شد.
مالیات انتقال حق واگذاری محل
در صورتی که اولین انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی یا حق کسب و پیشه) ناشی از ساخت وساز باشد، درآمد حاصل از آن نیز مشمول مالیات ساخت و فروش ساختمان خواهد بود و تابع مقررات ماده ۷۷ است.
وضعیت مالیاتی ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام
نقل و انتقال ساختمانهای نیمه کاره یا در حال ساخت نیز از شمول مالیات خارج نیست. در این موارد:
میزان پیشرفت فیزیکی پروژه
و درآمد تحقق یافته تا زمان انتقال
مبنای محاسبه مالیات ساخت و فروش و مالیات علیالحساب مربوطه قرار میگیرد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹.
تکالیف اشخاص حقوقی مشمول مالیات ساخت و فروش
اشخاص حقوقی فعال در حوزه ساخت و فروش ساختمان موظف اند:
دفاتر قانونی، اسناد و مدارک مالی را بهصورت کامل تنظیم و نگهداری کنند؛
اظهارنامه مالیاتی موضوع ماده ۱۱۰ قانون مالیاتهای مستقیم را حداکثر تا چهار ماه پس از پایان سال مالی تسلیم نمایند؛درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان را حسب مورد در سرفصل «درآمد» یا «سایر درآمدها» اظهار کنند.
عدم انجام هر یک از این تکالیف می تواند منجر به رد دفاتر، جرایم مالیاتی و مطالبه مالیات به صورت علیالرأس شود.
چه ساختمانهایی مشمول مالیات ساخت و فروش ساختمان هستند؟
بر اساس مقررات ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم، هرگونه ساخت، احداث یا ایجاد اعیان جدید بر روی زمین یا بنای موجود که منجر به فروش ساختمان شود، میتواند مشمول مالیات ساخت و فروش ساختمان باشد. این شمولیت صرفاً محدود به ساختمانهای تکمیل شده نیست و ساختمانهای نیمه کاره و در حال ساخت را نیز در بر می گیرد.
این قانون طیف گستردهای از انواع کاربریها را شامل میشود؛ از جمله:
ساختمانهای مسکونی
واحدهای تجاری
املاک اداری
سایر کاربریهای ساختمانی
در نتیجه، نوع کاربری ملک تأثیری در اصل شمول مالیات ساخت و فروش ندارد و ماهیت فعالیت ساخت و فروش مبنای محاسبه مالیات است.
استثنای شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت
یکی از مهم ترین معافیتهای پیش بینیشده در این مقررات، مربوط به موقعیت جغرافیایی پروژه ساختمانی است. ساختمانهایی که در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر احداث شدهاند، از شمول مالیات ساخت و فروش موضوع ماده ۷۷ خارج هستند.
بنابراین، اگر پروژه ساختمانی شما در چنین شهرهایی واقع شده باشد، درآمد حاصل از ساخت و فروش آن مشمول این نوع مالیات نخواهد بود؛ حتی اگر سایر شرایط برقرار باشد.
تاریخ صدور پروانه ساختمانی؛ شرط اساسی شمول مالیات
مطابق قانون، مالیات ساخت و فروش ساختمان عمدتاً شامل پروژههایی می شود که پروانه ساختمانی آنها از تاریخ ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ به بعد صادر شده باشد. در صورتی که پروانه ساختمان قبل از این تاریخ اخذ شده باشد، مقررات ماده ۷۷ در خصوص آن قابل اعمال نخواهد بود.
این موضوع یکی از مهمترین معیارهای تشخیص شمول یا عدم شمول مالیات برای سازندگان و مالکین است.
نقش زمان در شمول مالیات ساخت و فروش برای اشخاص حقیقی
برای اشخاص حقیقی، زمان فروش ساختمان نقش تعیین کنندهای در تعلق مالیات دارد. چنانچه اولین نقل و انتقال ملک قبل از گذشت سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار انجام شود، درآمد حاصل از آن مشمول مالیات ساخت و فروش ساختمان خواهد بود.
اما اگر شخص حقیقی پس از سپری شدن بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار اقدام به فروش ملک نماید:
1- از مالیات ساخت و فروش معاف خواهد شد
2- فقط مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم به معامله تعلق می گیرد
ملاک قانونی محاسبه زمان؛ گواهی پایان کار
در گذشته، اختلاف نظرهایی درباره ملاک محاسبه زمان پایان پروژه وجود داشت؛ به ویژه بین تاریخ واقعی اتمام عملیات ساختمانی و تاریخ صدور گواهی پایان کار. با صدور رأی از سوی دیوان عدالت اداری، به طور صریح اعلام شد که تاریخ رسمی صدور گواهی پایان کار، معیار قانونی و معتبر برای محاسبه مهلت سه ساله محسوب می شود.
این تصمیم، تکلیف بسیاری از پروندههای مالیاتی حوزه ساخت و فروش ساختمان را روشن کرده و مبنای رسیدگی توسط سازمان امور مالیاتی کشور قرار گرفته است.
جمع بندی
مالیات ساخت و فروش ساختمان یکی از مهم ترین مباحث مالیاتی در حوزه املاک و ساخت وساز است که بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم اعمال می شود. این مالیات ناظر بر درآمد حاصل از احداث، تکمیل یا فروش انواع ساختمان اعم از مسکونی، تجاری، اداری و سایر کاربریها بوده و شامل ساختمانهای نوساز، نیمه کاره و در حال ساخت نیز می شود.
مطابق مقررات، ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها از تاریخ ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ به بعد صادر شده و در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر واقع شدهاند، در صورت تحقق شرایط قانونی، مشمول مالیات ساخت و فروش خواهند بود. در مقابل، پروژههای ساختمانی واقع در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت از شمول این مالیات مستثنی هستند.
در خصوص اشخاص حقیقی، شمول مالیات ساخت و فروش منوط به آن است که اولین نقل و انتقال ملک در کمتر از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار انجام شود. در صورتی که فروش پس از گذشت این مهلت صورت گیرد، درآمد حاصل مشمول مالیات ساخت و فروش نبوده و صرفاً مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ به آن تعلق می گیرد.
در اولین نقل و انتقال ساختمانهای مشمول ماده ۷۷، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی، مالیات علیالحساب به نرخ ۱۰ درصد ارزش معاملاتی ملک دریافت می شود و مالیات قطعی پس از رسیدگی مطابق مقررات توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین خواهد شد. همچنین انتقال حق واگذاری محل و نقل و انتقال ساختمانهای ناتمام نیز در چارچوب همین مقررات مشمول مالیات ساخت و فروش هستند.
آگاهی کامل از این قوانین و انجام صحیح تکالیف مالیاتی مودیان، نقش مهمی در پیشگیری از جرایم مالیاتی، رد دفاتر قانونی، مطالبه مالیات علیالرأس و اختلافات مالیاتی دارد و برای سازندگان، بسازوبفروشها، مالکین و فعالان حوزه املاک ضروری است.
سوالات متداول
مالیات ساخت و فروش ساختمان شامل چه نوع ساختمانهایی میشود؟
این مالیات شامل ساخت و فروش هر نوع ساختمان اعم از مسکونی، تجاری، اداری و سایر کاربریها، چه تکمیل شده و چه نیمه کاره است.
شرط اصلی مشمول شدن ساختمان به مالیات ماده ۷۷ چیست؟
صدور پروانه ساختمانی بعد از ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ و قرار گرفتن پروژه در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت از شروط اصلی شمول مالیات است.
آیا فروش ساختمان نیمه کاره هم مالیات ساخت و فروش دارد؟
بله، ساختمانهای در حال ساخت یا ناتمام نیز متناسب با میزان پیشرفت پروژه و درآمد حاصله، مشمول مالیات ساخت و فروش و مالیات علیالحساب هستند.
اشخاص حقیقی چه زمانی از مالیات ساخت و فروش معاف می شوند؟
اگر شخص حقیقی بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار صبر کرده و سپس ملک را بفروشد، از مالیات ساخت و فروش معاف خواهد بود.
مالیات علیالحساب ساخت و فروش چقدر است؟
در اولین نقل و انتقال ملک مشمول، ۱۰ درصد ارزش معاملاتی ملک بهعنوان مالیات علیالحساب دریافت می شود.
اشخاص حقوقی چه تکالیفی در مالیات ساخت و فروش دارند؟
اشخاص حقوقی موظف به نگهداری دفاتر قانونی، ارائه اسناد و مدارک، و تسلیم اظهارنامه مالیاتی ماده ۱۱۰ در مهلت مقرر هستند.
ملاک محاسبه سه سال برای اشخاص حقیقی چیست؟
ملاک قانونی، تاریخ صدور گواهی پایان کار ساختمان است، نه تاریخ اتمام واقعی عملیات ساختمانی.
عدم رعایت مقررات مالیات ساخت و فروش چه پیامدی دارد؟
می تواند منجر به جریمههای مالیاتی، رد دفاتر، مطالبه مالیات علیالرأس و افزایش ریسک پرونده مالیاتی شود.
